租赁规模化“蓝海”在望
年近30岁的小孙是地道的北京人，在一家认证企业工作。尽管尚在单身的他平时与父母同住在离单位很近的地方，家里也不缺房，但他还是租了一间房，时不时地在自己的小天地里寻求自由自在的生活。
“其实，我们这种租客并不是为了单纯地解决居住问题，更主要的目的在于找到自己满意的生活方式。”坐在位于北京市西城区三塔社区的“自如友家”房间里，小孙惬意地接受着说道。
去库存 保民生 多效并举
1月14日，住房和城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）赢得业界广泛赞誉，尤其在房地产开发与中介行业引起震动。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受媒体采访时表示，“《意见》的核心是将松散的租赁房源整合起来，进行更为集约化的管理，有利于使租赁关系更加稳定，使出租人和承租人的权益更有保障。”
在我国房地产市场发展过程中，主要依靠新建增量住房的模式解决城市居民的居住问题。目前在楼市供应供过于求的情况下，租赁市场已成为解决城市居民居住问题的主要方式之一。未来一段时间，租赁市场将成为房地产宏观调控的重要方面。
“这是一个时代的标志。”1月22日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥在接受本报记者采访时强调，《意见》的出台或许可以视为房地产从大开发模式向租赁经营模式转变的原点。在商品房保有量居高不下的新常态下，租赁规模化经营或许正是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。
事实的确如此。国家统计局1月21日发布的数据显示，2014年，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。在这种情况下，商品房建设是否仍然需要坚持大开发的模式？对消费者而言，购买还是租赁商品房成为他们面临的多重选择。如何平衡商品房开发与保障房投资的比例，也是摆在政府主管部门面前的新课题。
现实是残酷的：一方面商品房库存居高不下，另一方面保障房还需要政府投资大量建设。在这两者之间是否能够找到双赢的转换渠道？有限的财政资金能否有效地获取更多的效益？
赵庆祥认为，住建部领导正是清晰地看到了这一点，才决定从“租赁规模化经营”入手，转换房地产调控思路，以市场之手撬动变革。
“这项工作自去年九、十月份就已经启动，《意见》出台前曾经举办过两次行业座谈会，住建部领导和行业主管部门负责人亲自参加，在充分调研论证的基础上完成《意见》初稿，随后又进行了多次修改和完善，最后形成发布的10条意见。”赵庆祥认为，这是一种以市场需求为导向的调控思路转变，对房地产行业而言，“商业房地产开发有订单模式，未来住宅房地产同样会出现‘以需定产’的订单开发建设模式。”
找资金 减税负 合力推进
愿望总是美好的，现实却不一定顺心遂意。
一位开发商认为，企业是否愿意对库存商品房采用租赁经营方式，取决于现金流是否顺畅。“租赁经营更考验企业的实力，房企只有在销售不畅的时候才会拿出一部分房源试水租赁。销售是一种短平快的回报，租赁则是一种长线投资。”
“当前房地产市场存在严重的资源错配。”熊林表示，在租赁市场，一居室永远供不应求，100平方米左右的两居室和绝大多数三居室的出租周期则相对较长。而在房企开发的项目中，后两种户型却占了很大比例。“这就要求有意愿租赁经营的开发企业在确定项目户型比例时，更有市场针对性。”
“更为重要的是，要制定鼓励政策吸引投资入场。”赵庆祥认为，去库存不能单靠房企意愿，必须有资金进场，配合房地产投资信托基金（REITs）。“有接盘机构和基金，房企才可能调整产品结构，开发适销对路的租赁产品。”
而对投资机构来说，税收政策能否及时跟进显得更为迫切。
“REITs是一种长线产品，首先必须满足其投资回报率。如果不能改变重复征税的弊端，就会限制其快速发展，从而制约房企租赁经营的积极性。”某投资基金管理有限公司负责人认为，“当前主流房地产私募基金大多以债权融资为主，现行市场条件下，已经很难满足以往房地产市场黄金时期的高额收益。目前大多数住房租赁收益纳税后的资金回报率都比较低，普遍在5%左右。这就需要基金管理企业能够凭借专业能力寻找资金回报率相对较高的物业，满足投资人较高的收益要求，这是REITs能否顺利发行的关键因素。”
“《意见》之所以首次提出住房租赁经营机构名称，正是为了和原来中介机构的租赁居间业务相区别，凸显租赁规模化经营的重要性。这是提升租赁收益的重要环节。”赵庆祥说。
在熊林看来，“投资高额回报时代已经过去，但投资不动产租赁是一个可选择的领域，未来可以持续关注运营管理的增值。”
事实上，国内的一些投行已经注意到这个领域。就在《意见》公开报道的第二天，1月15日，由部分中介机构和投行自发组织的“腰子会”联盟已经在杭州举办活动，探讨投资住房租赁业务的前景和模式。
1月24日，一位北京市住房保障办公室的工作人员也向记者透露，今年，北京市将试点收购商业地产项目，将其改造为公租房。
